營業人購買土地未辦理所有權登記隨即出售,其性質屬債權買賣行為,應按出售價格開立統一發票與買受人,並於申報當期銷售額時列入申報。
營業人出售土地,依加值型及非加值型營業稅法(以下簡稱營業稅法)第8條第1項第1款規定,免徵營業稅;惟出售尚登記於他人名下的土地,屬債權交易行為,所取得的代價,並不是處分土地的直接對價,並無免徵營業稅之適用。
【舉例說明】國稅局查核從事不動產買賣業務的甲公司,將其向乙公司所購置的土地,於辦理所有權登記前隨即出售與第三人,因系爭土地尚登記於乙公司名下,甲公司取得的價款,屬銷售債權行為,其未依規定開立統一發票與買受人,漏報土地債權銷售額,經國稅局依規定補徵營業稅並處罰鍰。

進一步說明,依民法第758條規定:「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。」故不動產所有權係採登記要件及絕對效力主義,又營業稅法課稅範圍包括銷售勞務,係指銷售貨物以外得為交易的標的,包括專利、商標等無實體財產權及提供貨物與他人使用、收益等並取得對價。甲公司雖非系爭土地之所有權人,惟其對出賣人乙公司擁有辦理土地所有權移轉登記的請求權,該請求權係屬「債權」性質,嗣出售該土地並取得對價時,屬其銷售該請求權的債權買賣行為,應按出售價格開立統一發票報繳營業稅。除此之外,並應按所得稅法第24條規定,以其出售收入減除成本及相關費用後計算所得額,依同法相關規定課徵營利事業所得稅,籲請營業人特別注意,以免漏報債權銷售額而遭補稅處罰。





 

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